L’immobilier commercial a toujours eu ses adeptes : les centres commerciaux, les bureaux en ville, les locaux loués par les grandes enseignes… Pourtant, avec les bouleversements économiques et sociaux des dernières années, ce secteur soulève de nombreuses questions. L’année 2024 signe-t-elle le retour en force de l’immobilier commercial en Europe, ou faut-il encore faire preuve de prudence ? Explorons ensemble les opportunités – et les embûches – de ce marché.
Un marché en mutation depuis la pandémie
La crise du Covid-19 a provoqué un véritable séisme dans l’immobilier commercial. Télétravail, explosion du e-commerce, fermetures temporaires de magasins… Autant de tendances qui ont affecté les taux d’occupation et la rentabilité des biens commerciaux. Mais voilà, en 2024, le décor a changé.
De nombreux bureaux se sont adaptés aux modèles hybrides, avec des espaces partagés, des commodités ciblées et une localisation plus flexible. Quant au commerce de détail, il a dû se réinventer : adieu les enseignes de masse dans les périphéries désertifiées, bonjour les concepts stores multifonctions en centre-ville.
Résultat ? Certains actifs « classiques » ont perdu de leur attrait, ouvrant la voie à une nouvelle catégorie d’investissements commerciaux, plus agiles, plus durables… et parfois bien plus rentables.
Des rendements toujours attractifs
Malgré les défis, l’un des grands atouts de l’immobilier commercial reste inchangé : son rendement bien souvent supérieur à celui de l’immobilier résidentiel. En 2024, dans des villes comme Berlin, Lisbonne ou Milan, les locaux commerciaux bien situés peuvent offrir des taux de rendement allant de 5 à 8 %, contre 2 à 4 % pour l’habitation selon les quartiers.
Et contrairement à un logement, un local commercial n’exige pas toujours des obligations légales aussi strictes en matière de normes énergétiques ou de décence du logement. Ce qui simplifie parfois la gestion tout en maximisant le cashflow.
Où investir en 2024 en Europe ?
Voici quelques marchés à surveiller cette année :
- Espagne : Barcelone et Madrid montrent un regain d’activité, en particulier dans les quartiers touristiques où les commerces de proximité et la restauration haut de gamme attirent des enseignes rentables.
- Portugal : Lisbonne reste prisée des investisseurs étrangers grâce à sa fiscalité intéressante et à la forte demande touristique qui alimente les commerces du centre.
- Allemagne : Francfort et Munich attirent toujours les grandes entreprises, avec une demande soutenue pour les bureaux modernes dans des quartiers d’affaires dynamiques.
- Pays-Bas : Amsterdam se distingue par un secteur commercial tourné vers l’innovation, notamment les espaces de coworking et les boutiques connectées.
Quels types d’actifs cibler ?
Fini le temps où tous les bureaux étaient des valeurs sûres. En 2024, certains types d’actifs sortent clairement du lot :
- Les commerces de centre-ville : restaurants, bars, salons de coiffure, concept-stores. Des activités difficilement délocalisables en ligne, avec une rentabilité stable.
- Les centres logistiques : propulsés par l’e-commerce, ils sont devenus des actifs très prisés, surtout autour des grandes villes.
- Les espaces de coworking : flexibles, stylisés, adaptés au mode de vie post-pandémie. Ils séduisent les entrepreneurs autant que les PME et les grandes entreprises.
- Les immeubles mixtes : alliant commerces en rez-de-chaussée et logements situés aux étages, ils renforcent la résilience de votre portefeuille en cas de crise dans un secteur donné.
Quelles sont les précautions à prendre ?
Attention toutefois : investir dans l’immobilier commercial ne s’improvise pas. Quelques éléments méritent une vigilance particulière :
- La solidité du locataire : Un bail commercial, souvent long (6, 9 ou 12 ans), peut être une arme à double tranchant. Si le locataire fait faillite, le local peut rester vide pendant des mois.
- L’emplacement : Plus encore que dans le résidentiel, l’emplacement est crucial. Un local mal desservi ou en perte de trafic piéton devient vite un boulet financier.
- Les tendances de consommation : Suivre l’évolution des modes de consommation est essentiel. Par exemple, les grandes surfaces sont aujourd’hui moins rentables que les magasins de proximité spécialisés.
- La fiscalité locale : TVA, impôt sur les bénéfices, droits d’enregistrement, exonérations… Chaque pays européen a sa propre politique fiscale. Il est essentiel de réaliser une étude sur-mesure ou de se faire accompagner par un expert.
En France par exemple, les revenus générés par l’immobilier commercial relèvent de l’impôt sur les sociétés si vous détenez les murs via une société IS. Mieux vaut donc bien calibrer le montage juridique pour éviter les mauvaises surprises. C’est l’article 206 du Code général des impôts qui le précise si vous optez pour une société imposée à l’IS.
Immobilier commercial et développement durable : un tournant stratégique
Ce n’était pas forcément évident il y a dix ans, mais aujourd’hui, l’immobilier commercial est impacté en profondeur par les normes environnementales. Un local énergivore, mal isolé, ou non conforme aux normes ESG (critères environnementaux, sociaux et de gouvernance) perdra rapidement de sa valeur et de son attractivité.
En Europe, la directive sur la performance énergétique des bâtiments impose des standards stricts pour la rénovation des bâtiments tertiaires. Les investisseurs qui anticipent ces exigences (via des rénovations ou l’achat de biens déjà certifiés) bénéficient déjà d’un avantage concurrentiel visible.
Faut-il se lancer maintenant ?
Les experts sont partagés : certains estiment que le marché est encore fragile, d’autres y voient une superbe opportunité d’acheter des actifs sous-évalués. Ce qui est sûr, c’est que le timing peut faire toute la différence.
Si l’on dispose d’une bonne trésorerie, d’un conseiller expert, et d’une vision stratégique claire (localisation, type d’actif, locataire cible, horizon d’investissement), alors 2024 peut représenter une très belle fenêtre de tir.
Côté financement, malgré la remontée des taux d’intérêt amorcée en 2022-2023, les banques restent attentives aux projets bien ficelés – en particulier lorsqu’on présente un prévisionnel sérieux et une bonne connaissance du marché local.
Un levier puissant pour diversifier son patrimoine
L’immobilier commercial est souvent perçu comme complexe, réservé aux professionnels. Et pourtant, il peut parfaitement s’intégrer dans une stratégie de diversification intelligente.
Il est tout à fait possible d’investir à travers une SCPI spécialisée dans les murs de commerce ou les centres logistiques européens, ou encore de rejoindre un club deal qui permet d’acquérir collectivement un ou plusieurs biens commerciaux.
Ce type d’investissement offre des tickets d’entrée plus bas, une mutualisation du risque et l’accès à des biens généralement inaccessibles en solo. Une façon efficace d’intégrer l’immobilier commercial à un portefeuille plus large… tout en pilotant intelligemment son niveau d’exposition.
Alors : faut-il investir dans l’immobilier commercial en Europe en 2024 ? Cela dépend de vous. Mais une chose est sûre : les opportunités ne manqueront pas à ceux qui sauront allier vision, préparation et audace calculée.
