Investir dans l’immobilier en Grèce fait rêver : maisons blanches sur fond de mer turquoise, vie méditerranéenne, coût de la vie encore raisonnable… mais derrière la carte postale, il y a des chiffres, une fiscalité spécifique, et des stratégies à mettre en place pour que l’opération soit réellement rentable en 2025.
Pourquoi la Grèce attire les investisseurs en 2025
Depuis la crise de la dette, les prix de l’immobilier grec sont longtemps restés bas, avant de repartir à la hausse à partir de 2017. Entre 2018 et 2024, Athènes a vu ses prix grimper de façon significative, notamment à cause d’Airbnb, du retour du tourisme et des investissements étrangers.
En 2025, la Grèce reste toutefois moins chère que d’autres pays méditerranéens comme l’Italie ou l’Espagne, avec trois atouts majeurs :
Un climat très recherché et une saison touristique longue (mai à octobre dans certaines îles)
Des rendements locatifs potentiellement élevés dans les zones touristiques et les grandes villes
Un cadre fiscal relativement attractif pour les étrangers dans certains cas (régimes spéciaux, golden visa, etc.)
La clé, c’est de savoir où et comment investir : îles, grandes villes, résidence principale, location saisonnière ou classique… Le même bien peut être une très bonne affaire ou une galère chronophage selon la stratégie choisie.
Investir dans les îles grecques : charme, tourisme… et contraintes
Les îles grecques sont la vitrine du pays. Mais toutes les îles ne se valent pas, ni en termes de budget, ni de fiscalité locale, ni de rentabilité réelle.
Les îles les plus connues :
Santorin et Mykonos : ultra touristiques, très chères, surcotées sur certains segments, mais forte demande saisonnière
Crète : grande île, marchés diversifiés, possibilité de viser aussi bien la location touristique que de la location à l’année dans certaines villes (Héraklion, Chania)
Rhodes, Corfou, Paros, Naxos : bon compromis entre notoriété touristique et prix encore raisonnables sur certains secteurs
Les avantages des îles :
Potentiel élevé en location saisonnière (short-term rental), surtout via les plateformes type Airbnb ou Booking
Possibilité de viser 6 à 7 % brut de rendement, parfois plus sur des biens optimisés et bien placés
Patrimoine “plaisir” : vous pouvez en profiter quelques semaines par an
Les inconvénients à ne pas sous-estimer :
Saisonnalité forte : revenus concentrés sur 4 à 6 mois, vacance locative le reste de l’année
Coûts de gestion plus élevés (ménage, conciergerie, turn-over des locataires)
Réglementations locales possibles sur les locations de courte durée (certaines municipalités peuvent restreindre ou encadrer)
Coûts de travaux plus élevés sur certaines îles (transport des matériaux, artisans rares sur place, délai allongé)
Pour un investissement 100 % orienté rentabilité, il est souvent plus malin de viser des îles un peu moins “instagrammables” mais avec un bon flux touristique et des prix d’achat plus raisonnables, plutôt que les spots ultra premium déjà surcotés.
Investir dans les grandes villes : Athènes, Thessalonique et au-delà
Les grandes villes grecques offrent un profil d’investissement différent : moins carte postale, plus “patrimoine + rendement”.
Athènes reste le cœur du marché :
Prix au m² encore inférieurs à de nombreuses capitales européennes
Demande de location à l’année portée par les étudiants, les travailleurs et les expatriés
Présence d’un marché Airbnb significatif, notamment dans le centre historique (Plaka, Monastiraki, Koukaki, etc.), même si la rentabilité est de plus en plus arbitrée par le prix d’achat
Thessalonique, deuxième ville du pays, est aussi à regarder de près :
Ville universitaire, dynamique, avec une vie culturelle importante
Prix souvent plus accessibles qu’à Athènes
Potentiel de location à l’année et de location moyenne durée (étudiants, jeunes actifs, télétravailleurs étrangers)
Pour un investisseur à la recherche de stabilité et d’un risque modéré, les grandes villes permettent :
Une demande locative plus régulière, moins dépendante du tourisme
Des stratégies de location longue durée ou moyenne durée plus simples à gérer à distance
Des rendements bruts entre 4 et 6 % selon l’emplacement, l’état du bien et la gestion
Là encore, l’emplacement est clé : certains quartiers centraux sont déjà très chers au regard des loyers possibles, alors que quelques quartiers en transformation peuvent offrir un bon couple rendement/potentiel de plus-value à moyen terme.
Fiscalité immobilière en Grèce : ce que vous devez vraiment savoir
Investir à l’étranger sans comprendre la fiscalité, c’est accepter de jouer au poker sans connaître les règles. La Grèce a ses spécificités, et il est indispensable de les intégrer dans vos calculs de rentabilité.
Les principaux impôts liés à l’immobilier en Grèce :
ENFIA (impôt annuel sur la propriété) : impôt foncier grec, basé sur la valeur cadastrale, régi par la loi n°4223/2013. Il comprend un impôt principal et, pour les gros patrimoines, un impôt complémentaire.
Taxation des revenus locatifs : les loyers perçus sont imposés en Grèce selon un barème progressif sur les revenus immobiliers. En 2024-2025, les taux usuels se situent par tranches (par exemple, 15 %, 35 %, 45 % selon le montant des revenus locatifs cumulés), même si ces taux peuvent évoluer. Les revenus locatifs doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale grecque.
Plus-value immobilière : la Grèce a connu plusieurs modifications de la fiscalité sur les plus-values immobilières, avec des suspensions et ajustements au fil des années. Il est important de vérifier, au moment de votre projet, si la plus-value est effectivement taxée et à quel taux, car le régime a été encadré par différents textes (notamment la loi n°4172/2013 sur le revenu).
Si vous êtes résident fiscal français, il faut ajouter :
Application de la convention fiscale franco-hellénique (Convention entre la France et la Grèce tendant à éviter les doubles impositions en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune, signée le 21 août 1963, et ses avenants)
Les revenus immobiliers sont imposés en priorité en Grèce, mais doivent être déclarés aussi en France, en tenant compte des mécanismes de crédit d’impôt prévus par la convention
Les prélèvements sociaux français peuvent, dans certains cas, s’appliquer selon votre statut et l’évolution de la jurisprudence (ce point mérite un conseil personnalisé)
Enfin, pour les étrangers souhaitant s’installer ou investir de manière plus large, la Grèce a mis en place plusieurs régimes favorables, dont :
Le régime des nouveaux résidents à forte capacité patrimoniale (“non-dom” grec) via la loi n°4646/2019
Le “Golden Visa” (programme de résidence par investissement, fondé sur la loi n°4251/2014) qui peut être obtenu via un investissement immobilier au-dessus d’un certain seuil (montant révisé à la hausse dans les zones très demandées, comme Athènes ou certaines îles)
Avant d’acheter, il est judicieux de se faire accompagner par :
Un avocat local connaissant bien le droit immobilier grec
Un fiscaliste maîtrisant la convention de non double imposition entre la Grèce et votre pays de résidence fiscale
Rentabilité à viser en 2025 : quelles attentes réalistes ?
En 2025, croire qu’on va trouver 12 % de rendement net sans risques majeurs, dans un pays très touristique de l’Union européenne, relève du fantasme. En revanche, il reste possible de viser des rentabilités intéressantes, à condition d’être lucide.
Ordres de grandeur raisonnables :
Location saisonnière sur les îles les plus touristiques : 6 à 8 % brut, parfois plus sur des biens optimisés (mais attention aux frais de gestion, de ménage, de plateforme, d’entretien).
Location saisonnière dans les zones un peu moins connues mais touristiques : 5 à 7 % brut avec un ticket d’entrée plus faible, ce qui peut être très intéressant.
Location longue durée à Athènes / Thessalonique : 4 à 6 % brut selon le quartier, le type de bien, et le niveau de travaux.
Pour parler en net, après impôts grecs, charges, entretien, vacance locative et frais divers, viser un rendement net compris entre 3 et 5 % est généralement une ambition réaliste sur un projet bien monté. En dessous de 3 %, le risque immobilier étranger commence à perdre son intérêt face à d’autres placements. Au-dessus de 5 % net, il faut bien vérifier le risque (localisation, dépendance extrême au tourisme, qualité du bien, réglementation locale…).
Financement : obtenir un prêt pour investir en Grèce
Deux grandes options s’offrent à vous :
Financer via votre pays de résidence (par exemple, un prêt immobilier ou un crédit patrimonial en France, garanti par un bien situé en France ou par votre situation globale)
Obtenir un financement sur place, en Grèce
Obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque grecque en tant qu’étranger est possible, mais :
Les exigences de dossier sont élevées (revenus, apport, parfois supérieur à 30 %)
Les banques peuvent demander des justificatifs de revenus sur plusieurs années et une situation professionnelle stable
Le taux proposé dépendra de votre profil, mais reste en général un peu plus élevé que les meilleurs taux des grandes banques de la zone euro pour les résidents locaux
Beaucoup d’investisseurs choisissent de :
Refinancer un bien en France pour obtenir de la liquidité
Utiliser cette trésorerie pour acheter comptant en Grèce, simplifiant ainsi les démarches locales
Ce montage permet de garder une relation bancaire dans votre pays, dans votre langue, avec une fiscalité mieux maîtrisée, tout en vous ouvrant les portes de l’immobilier grec.
Stratégie pratique pour investir sereinement en Grèce en 2025
Pour transformer un projet “coup de cœur” en investissement rentable, je recommande de suivre un fil conducteur clair :
Définir votre objectif principal : plaisir + usage personnel, rendement pur, diversification patrimoniale, préparation retraite, obtention d’un visa, etc.
Choisir une zone adaptée : îles très touristiques pour la saisonnière, grandes villes pour la location à l’année, villes secondaires pour un mix coût d’achat / rendement.
Étudier la fiscalité avec un professionnel : imposition en Grèce, impact dans votre pays de résidence, convention fiscale.
Faire des simulations chiffrées : intégrer prix d’achat, frais de notaire et d’avocat, travaux, ameublement, charges, impôts, vacance locative, frais de gestion.
Visiter sur place ou missionner un interlocuteur de confiance : un bien qui semble idéal sur Internet peut être décevant sur le terrain (environnement, accès, voisinage, qualité de la construction).
Anticiper la gestion à distance : qui remet les clés, qui gère les check-in/check-out, qui entretient, qui suit la comptabilité ?
La Grèce offre un véritable potentiel immobilier pour 2025, surtout si vous êtes prêt à aller au-delà des clichés, à analyser les chiffres et à vous entourer des bons professionnels. Entre îles séduisantes et grandes villes dynamiques, fiscalité spécifique et rentabilités encore attractives, le pays peut devenir un excellent pilier de diversification dans une stratégie patrimoniale internationale bien construite.
