Le Portugal a longtemps été le chouchou des investisseurs immobiliers européens. Soleil généreux, coût de la vie maîtrisé, cadre de vie séduisant… et une fiscalité particulièrement attractive. Mais à l’aube de 2025, le paysage a changé : fin programmée ou restriction de certains dispositifs, pression sur les loyers, nouvelles dynamiques géographiques. Faut-il encore investir au Portugal en 2025 ? Si oui, où, comment et sous quel régime fiscal ?
Je vous propose une plongée lucide et concrète dans le marché portugais, pour démêler les mythes des opportunités réelles.
Pourquoi le Portugal reste dans le viseur des investisseurs européens
Avant de parler fiscalité et rentabilité, rappelons pourquoi le Portugal attire toujours autant les capitaux étrangers.
Trois atouts structurants demeurent en 2025 :
- Une stabilité politique et juridique : dans un contexte européen agité, le Portugal reste perçu comme un pays calme, membre de l’UE et de la zone euro, avec un cadre légal relativement prévisible.
- Un coût de la vie inférieur à la moyenne de l’Europe de l’Ouest : même si les prix ont augmenté, surtout à Lisbonne et Porto, les dépenses quotidiennes restent plus faibles que dans les grandes capitales d’Europe du Nord ou de France.
- Un pouvoir d’attraction touristique et résidentiel fort : retraités, nomades digitaux, familles en quête de douceur de vivre, start-upers… La demande internationale ne faiblit pas.
C’est sur ce socle que se construit la stratégie d’investissement : un marché qui se structure, devient plus exigeant, mais reste porteur pour ceux qui avancent avec des chiffres précis plutôt qu’avec des fantasmes d’eldorado.
Le cadre fiscal en 2025 : ce qui change… et ce qui reste intéressant
Le Portugal a bâti une bonne partie de son attractivité sur la fiscalité. Or, ces dernières années, plusieurs dispositifs ont été réformés ou supprimés. Autrement dit : investir sans se mettre à jour, c’est prendre le risque de bâtir son projet sur un régime qui n’existe plus.
Le régime des résidents non habituels (RNH) : fin d’une ère, mais pas de toutes les opportunités
Le célèbre régime RNH, qui permettait à de nombreux Européens de bénéficier d’une fiscalité très allégée sur certaines pensions et revenus, a été progressivement restreint.
En 2025 :
- Les nouveaux arrivants ne peuvent généralement plus bénéficier du même niveau d’avantages qu’avant 2024.
- Ceux qui sont déjà sous RNH continuent, en principe, à bénéficier du régime pour la durée restante (jusqu’à 10 ans au total), sous réserve du respect des conditions initiales.
Pour un investisseur immobilier, le RNH n’est donc plus l’argument central qu’il pouvait être en 2018 ou 2020. L’immobilier portugais doit désormais se justifier par sa rentabilité réelle et sa qualité patrimoniale, non plus seulement par un avantage fiscal spectaculaire.
La fiscalité des loyers pour un non-résident en 2025
Vous investissez depuis la France, la Belgique ou un autre pays européen, sans vous installer au Portugal ? Dans ce cas, vos loyers perçus au Portugal sont soumis à l’impôt portugais.
En 2025, pour un non-résident personne physique :
- Les revenus locatifs sont en général imposés à un taux forfaitaire de 25 % (sous réserve des éventuelles évolutions législatives annuelles).
- Certains charges et frais peuvent être déductibles (travaux, charges de copropriété, assurances), à condition d’être correctement justifiés et déclarés.
- Une convention fiscale entre le Portugal et votre pays de résidence évite la double imposition : les impôts payés au Portugal peuvent être pris en compte dans votre déclaration nationale, selon les modalités de chaque convention.
Là encore, la clé est moins dans l’optimisation « à tout prix » que dans la cohérence globale du projet : niveau de loyers, coûts de gestion, travaux, fiscalité d’acquisition et de revente.
Taxe foncière, impôt sur la fortune, droits de succession : la pierre vue par le fisc portugais
Investir au Portugal, c’est aussi intégrer la fiscalité patrimoniale.
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) : l’équivalent de la taxe foncière, calculée sur la valeur cadastrale du bien. Le taux varie généralement entre 0,3 % et 0,8 %, selon les municipalités.
- AIMI (Adicional ao IMI) : une sorte de « surtaxe » sur les propriétés de grande valeur, qui peut concerner les patrimoines immobiliers dépassant certains seuils. À étudier si vous envisagez un portefeuille important ou des biens de luxe.
- Droits de succession : il n’existe pas, en principe, de droits de succession entre parents proches (conjoint, enfants) sur les biens situés au Portugal. Un point souvent apprécié, mais à articuler avec la fiscalité de votre pays de résidence.
En somme, la fiscalité portugaise sur la détention reste compétitive à l’échelle européenne, surtout comparée à certains pays fortement taxés sur le patrimoine.
Rentabilité locative au Portugal en 2025 : à quoi peut-on réellement s’attendre ?
Venons-en au nerf de la guerre : la rentabilité. Trop souvent, les investisseurs se sont laissés séduire par des promesses de 8 à 10 % de rendement « garanti » dans des zones touristiques hyper-sollicitées. La réalité 2025 est plus nuancée.
Les deux grands moteurs de rentabilité sont :
- La location classique longue durée (résidentielle)
- La location touristique / courte durée (Airbnb, Booking, etc.), de plus en plus encadrée
Location longue durée : un marché en tension, mais des loyers qui montent
Dans les grandes agglomérations comme Lisbonne, Porto ou même Braga, la demande locative résidentielle est structurellement supérieure à l’offre. Les jeunes actifs, les familles, les étudiants, les expatriés en contrat local… tout ce petit monde cherche à se loger, souvent dans des quartiers déjà denses.
En 2025, sur de bons emplacements :
- Un studio ou T1 bien placé à Lisbonne peut afficher une rentabilité brute entre 4,5 et 6 %, selon le niveau d’achat initial.
- Un T2 ou T3 familial, mieux adapté à la location longue durée de qualité, peut tourner autour de 4 à 5 % bruts, avec une meilleure stabilité d’occupation.
- Dans des villes secondaires (Coimbra, Viseu, Braga, Évora), il est parfois possible de viser des rendements bruts entre 5 et 7 %, au prix d’un marché plus local et moins liquide à la revente.
La clé ? Ne pas acheter au prix d’un appartement de luxe surpayé sous prétexte de vue mer, quand le locataire de long terme, lui, regarde d’abord le rapport surface / quartier / loyer.
Location touristique : un modèle à manier avec prudence
Le Portugal a connu une explosion de la location courte durée, notamment à Lisbonne, Porto et dans l’Algarve. Les retombées ont été spectaculaires… et les tensions sociales tout autant : hausse des loyers, raréfaction des biens pour les habitants, pression sur les infrastructures locales.
En réponse, plusieurs municipalités ont adopté ou envisagent :
- Des restrictions de licences AL (Alojamento Local – l’équivalent du statut pour louer en courte durée).
- Des zonages limitant le nombre de locations touristiques dans certains quartiers.
- Un renforcement des contrôles sur la conformité des hébergements.
Peut-on encore faire de la location saisonnière rentable en 2025 ? Oui, mais en :
- Évitant les zones déjà saturées ou restreintes.
- Calant son business plan sur un taux d’occupation réaliste (et non sur « 85 % à l’année » vendus par certains promoteurs).
- Intégrant une hausse possible de la fiscalité ou des licences dans les années à venir.
La location touristique ne doit plus être vue comme un jackpot automatique, mais comme une activité à part entière, avec sa réglementation, ses risques et ses besoins de gestion quotidienne.
Les zones à privilégier en 2025 : où investir au Portugal ?
Le Portugal n’est pas qu’un joli décor de cartes postales. D’un bout à l’autre du pays, les dynamiques économiques, démographiques et immobilières sont très contrastées. Choisir sa zone, c’est en réalité choisir sa stratégie.
Lisbonne et sa métropole : cœur économique, mais prix sous tension
Lisbonne reste le moteur économique et culturel du pays. Start-ups, services, tourisme, universités : la capitale concentre les emplois et les projets, ce qui verrouille fortement la demande locative.
En revanche, les prix ont flambé ces dix dernières années, avec un ralentissement relatif récemment. En 2025 :
- Le centre historique (Baixa, Chiado, Bairro Alto, Alfama) affiche des prix parmi les plus élevés du pays. La rentabilité y est souvent comprimée, sauf opportunité exceptionnelle.
- Des quartiers comme Marvila, Beato ou certaines zones de Benfica offrent encore un peu de potentiel, notamment pour qui cible des jeunes actifs.
- La couronne métropolitaine (Amadora, Loures, Almada, Barreiro) devient un terrain de jeu intéressant : les prix à l’achat y sont plus doux, tandis que la demande locative reste soutenue.
Lisbonne convient particulièrement aux investisseurs qui privilégient la sécurité patrimoniale et la liquidité à la revente, plus qu’un rendement spectaculairement élevé.
Porto : alternative solide, plus accessible… mais en pleine lumière
Porto s’est imposée comme une alternative crédible à Lisbonne : ville au charme indéniable, forte identité culturelle, attractivité touristique croissante, pôle universitaire dynamique.
Pour l’investisseur :
- Le centre (Cedofeita, Baixa, Ribeira) a déjà beaucoup monté, mais reste parfois un peu en retrait de Lisbonne en termes de prix.
- Des quartiers en mutation, comme Bonfim ou Campanhã, peuvent offrir un compromis intéressant entre prix d’achat et demande locative.
- La métropole au sens large (Vila Nova de Gaia, Matosinhos, Maia) héberge une classe moyenne locale qui cherche à se loger durablement.
Porto est souvent le choix de ceux qui veulent un juste milieu : une ville vivante, internationale, mais encore abordable sur certains segments, avec une bonne demande tant en long terme qu’en moyen terme (étudiants, jeunes actifs, cadres).
Algarve : entre carte postale et marché réel
L’Algarve évoque instantanément les plages dorées, les golfs, les villas blanches suspendues au-dessus de l’Atlantique. C’est aussi une région très dépendante du tourisme, ce qui n’est pas neutre dans un monde où les flux peuvent se reconfigurer rapidement.
Quelques repères pour 2025 :
- Les zones comme Albufeira, Vilamoura, Lagos sont très touristiques, avec une forte concurrence en location saisonnière.
- Les prix peuvent y être élevés sur les biens orientés « résidence secondaire de standing » plus que sur les logements destinés à des résidents permanents.
- Pour sécuriser un minimum, il est préférable de viser des biens qui peuvent se louer aussi en moyenne ou longue durée (expatriés, retraités résidents à l’année, travailleurs du secteur touristique).
L’Algarve convient davantage à un investisseur qui accepte une saisonnalité marquée, une gestion plus intensive, voire qui utilise lui-même le bien une partie de l’année, plutôt qu’à celui qui cherche une rentabilité régulière et prévisible.
Les villes secondaires et l’intérieur du pays : le terrain des investisseurs patients
Derrière le trio Lisbonne–Porto–Algarve, un autre Portugal se dessine : plus discret, plus local, parfois plus authentique aussi.
Des villes comme :
- Coimbra : grande ville universitaire, avec une demande locative étudiante récurrente.
- Braga : dynamique, jeune, portée par la tech et l’enseignement supérieur.
- Évora, Viseu, Aveiro : villes à taille humaine, avec une qualité de vie reconnue.
Dans ces zones, les prix d’achat peuvent être nettement plus bas, permettant parfois des rendements locatifs bruts plus élevés. En contrepartie :
- La revente peut prendre plus de temps.
- Le marché est moins porté par les capitaux internationaux : il faut vraiment comprendre la demande locale.
- Le gestionnaire (agence, administrateur de biens) devient un partenaire clé.
C’est un terrain intéressant pour les investisseurs patients, qui pensent en cycles longs et acceptent que leur patrimoine ne soit pas au cœur de toutes les brochures touristiques.
Stratégie d’investissement : comment bâtir un projet solide au Portugal en 2025 ?
Au-delà des chiffres et des cartes, un investissement réussi au Portugal tient souvent à quelques choix structurants.
- Clarifier son objectif : recherchez-vous un complément de revenu, une perspective de plus-value à long terme, une future résidence principale, une diversification géographique de votre patrimoine ? La réponse conditionne tout le reste.
- Ne pas surpayer le décor : la vue mer et les azulejos sont charmants, mais votre locataire paie avant tout pour un emplacement, une surface et un niveau de confort.
- S’entourer de professionnels locaux : avocat, fiscaliste, agence immobilière sérieuse, gestionnaire locatif. Le droit portugais n’est pas celui de votre pays, et les usages locaux font gagner – ou perdre – beaucoup de temps.
- Intégrer la fiscalité dès le business plan : impôt sur les loyers, IMI, éventuelle AIMI, frais de notaire et de transmission. Une rentabilité brute séduisante peut vite se ratatiner après impôts et charges.
- Prévoir la sortie : revendre à un autre investisseur ? À un occupant ? Laisser le bien à vos enfants ? La stratégie de sortie éclaire le choix de la localisation et du type de bien dès l’achat.
Investir au Portugal en 2025 n’a plus grand-chose du conte de fées fiscal qu’on racontait il y a quelques années. Et c’est plutôt une bonne nouvelle : les projets solides se distinguent désormais plus facilement des mirages marketés.
À ceux qui sont prêts à conjuguer chiffres, patience et curiosité pour le pays, le Portugal continue d’offrir un terrain de jeu passionnant : un marché européen, en mutation, où l’immobilier n’est pas seulement une ligne de bilan, mais aussi un fragment de vie, de culture et de territoire à comprendre et à respecter.