Le télétravail, un catalyseur de transformation du marché immobilier européen
Depuis la crise sanitaire de 2020, le phénomène de télétravail a définitivement pris racine dans nos modes de vie professionnels. Si, au départ, il s’agissait d’une réponse d’urgence, il est aujourd’hui devenu un mode d’organisation pérenne pour de nombreuses entreprises. En 2024, ses conséquences sur les tendances immobilières européennes sont visibles, parfois même spectaculaires — tant du côté résidentiel que commercial. Mais alors, quelles sont les véritables mutations que subit le marché immobilier en Europe sous l’effet du télétravail ?
La montée en puissance de la « rurbanisation »
À mesure que les contraintes de présence physique au bureau s’estompent, les citadins, autrefois cloîtrés dans des appartements exigus, prennent le large. Résultat : une demande accrue pour les biens situés en périphérie des grandes villes, dans les zones rurales attractives, là où la qualité de vie est meilleure et le prix au mètre carré bien plus doux.
On assiste donc à une forme de « rurbanisation », une fusion entre ruralité et connectivité numérique. Des villes comme Rennes, Porto, Cracovie ou encore Valence voient leur popularité bondir. Elles offrent un cadre de vie agréable, des infrastructures en amélioration et, élément crucial, une connexion internet haut débit, indispensable pour faire du télétravail un vrai style de vie.
Pour les investisseurs, cela ouvre des opportunités nouvelles : acquérir des biens à fort potentiel de revalorisation dans des zones longtemps délaissées par les investisseurs traditionnels.
L’évolution des critères de recherche immobilière
Autre fait marquant : les critères des acheteurs évoluent. En 2024, le traditionnel « emplacement, emplacement, emplacement » fait désormais place à une logique de « surface, fonctionnalité, connectivité », portée par le travail hybride.
Voici quelques éléments devenus incontournables dans les recherches des acquéreurs et locataires :
- Une pièce dédiée au télétravail ou un espace facilement aménageable en bureau
- Un bon ensoleillement, pour compenser l’absence de trajets quotidiens et d’exposition à la lumière pendant les heures de bureau
- Une connexion internet très haut débit (fibre optique de préférence)
- Un extérieur : balcon, terrasse, ou jardin, devenus des critères décisifs
Selon une étude du portail immobilier Idealista, près de 50 % des recherches immobilières en Espagne et en Italie incluent désormais une demande explicite de bureau ou d’espace télétravail adapté. C’est un changement structurel dans la manière dont les biens sont évalués.
Une pression nouvelle sur les marchés secondaires
Ces nouvelles pratiques génèrent un afflux de nouveaux habitants dans des villes autrefois considérées comme « secondaires ». Des villes comme Bordeaux, Leipzig, Bilbao ou Ljubljana voient les prix grimper du fait de ce phénomène. Les ménages urbains les plus mobiles, souvent jeunes cadres, y trouvent un compromis attrayant : prix modérés, qualité de vie élevée, et infrastructures numériques adéquates.
Côté investisseurs, cela signifie aussi un rééquilibrage de leurs portefeuilles immobiliers. Les rendements locatifs y sont souvent plus attractifs qu’à Paris, Madrid ou Berlin, tout en reposant sur une demande croissante d’expatriés numériques ou de locaux en quête « d’air pur connecté ».
Le défi des bureaux traditionnels
Le revers de la médaille du télétravail, c’est la baisse d’attractivité des bureaux physiques dans certaines zones. Les grandes métropoles européennes font aujourd’hui face à une surabondance de m² de bureaux inoccupés. À Londres, par exemple, le taux de vacance dans le quartier financier a dépassé les 12 %, un record depuis plus d’une décennie. Même constat à Paris La Défense ou à Francfort.
Cette mutation force les propriétaires d’actifs tertiaires à repenser leurs stratégies. Certains immeubles sont transformés en logements, d’autres en espaces de coworking ou en lieux hybrides mêlant bureaux flexibles, salles de sport et espaces de restauration. La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD), en cours de renforcement pour atteindre les objectifs du Pacte vert pour l’Europe, pousse aussi à la rénovation et à l’optimisation énergétique de ces bâtiments.
Les dispositifs fiscaux et législatifs à l’épreuve
Cette migration résidentielle de grande ampleur pousse également les États membres à s’ajuster. La France, par exemple, via sa loi Climat et Résilience (2021), encourage la densification des villes moyennes et freine l’étalement urbain, en limitant l’artificialisation des sols.
Au niveau européen, les projets de taxation des résidences secondaires, la régulation accrue des plateformes de location courte durée comme Airbnb, ou encore les normes environnementales influencent la rentabilité des investissements dans certaines zones.
Les investisseurs doivent donc redoubler d’attention lors de l’achat d’un bien dans une zone en transformation, en consultant les documents d’urbanisme locaux (PLU, projets de ZAC) et en anticipant les futures contraintes légales ou fiscales.
Les nouvelles destinations des nomades numériques
Le télétravail ne s’arrête pas à la périphérie des métropoles ; il redéfinit aussi la mobilité internationale. De nombreux Européens choisissent désormais de télétravailler depuis des pays ensoleillés aux coûts de la vie plus avantageux. Le Portugal, la Grèce, la Croatie ou même les îles Canaries sont devenus de véritables hubs pour les nomades numériques.
Certains pays vont jusqu’à créer des visas spécialement conçus pour cette catégorie d’actifs mobiles — comme le Digital Nomad Visa proposé par la Croatie ou l’Estonie. Non seulement ces mesures boostent les économies locales, mais elles relancent certains marchés immobiliers en berne grâce à une nouvelle clientèle, plus solvable et désireuse de louer sur le moyen ou long terme.
Ce que cela change pour vous, particulier ou investisseur
Que vous soyez un propriétaire souhaitant revaloriser son bien, un investisseur en quête de rendement locatif ou un particulier à la recherche d’un nouveau cadre de vie, le télétravail est un paramètre que vous ne pouvez plus ignorer en 2024.
Voici quelques pistes d’action à envisager :
- Repenser l’aménagement intérieur pour intégrer un espace de travail valorisant le bien
- Étudier les opportunités d’investissement dans des villes secondaires en pleine expansion
- Valoriser les biens disposant d’extérieur ou proches d’espaces verts
- Évaluer l’accès à la fibre optique avant tout investissement, en particulier en zone rurale
- S’informer sur les aides locales à la rénovation énergétique, souvent renforcées par des fonds européens
Le marché immobilier européen ne revient pas en arrière : ces nouveaux usages sont installés pour durer, et ceux qui sauront s’y adapter auront une longueur d’avance. Le télétravail n’est pas une simple mode ; il redessine les contours de l’immobilier pour les décennies à venir.