Un marché de l’immobilier tertiaire en pleine mutation
Depuis une dizaine d’années, le paysage des bureaux en France connaît une transformation profonde. Télétravail, flex office, montée en puissance des travailleurs nomades, quête de qualité de vie et flambée du taux de vacance, notamment en Île-de-France : tous les indicateurs pointent vers un modèle de bureau traditionnel à bout de souffle.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : entre 2019 et 2024, le taux de vacance des surfaces de bureaux en Île-de-France a bondi de 65 %, pour atteindre plus de 5,2 millions de mètres carrés disponibles. Une partie importante de ces mètres carrés correspond à des espaces peu fonctionnels, mal adaptés aux nouveaux usages, souvent datés en termes de configuration et de décoration.
Dans le même temps, les usages ont été bouleversés. Les collaborateurs ne viennent plus nécessairement au bureau cinq jours par semaine. Ils alternent télétravail, déplacements ponctuels, travail en région et rendez-vous clients. Ils ont besoin d’espaces à la fois :
- bien équipés technologiquement,
- propices à la concentration,
- confortables et chaleureux,
- et capables d’offrir des fonctions d’hébergement d’appoint.
C’est dans ce contexte que le Groupe WS a fait le choix, dès 2016, de repenser en profondeur l’usage des bureaux, en proposant un concept hybride qui anticipe ces changements plutôt que de les subir.
Work & Sleep : un concept pensé pour les usages réels
Créé en avril 2016, le Groupe WS s’est immédiatement positionné sur un créneau inédit : le « Work & Sleep ». Derrière cet acronyme (WS pour Work & Sleep), une idée simple mais visionnaire : faire du bureau un espace multifonction, pensé non seulement pour travailler, mais aussi pour se reposer, se doucher, se ressourcer, voire dormir sur place.
Au cœur de ce concept, un équipement emblématique : le bureau escamotable se transformant en lit. Véritable pièce maîtresse du dispositif, ce bureau bascule pour laisser place à un couchage confortable, permettant aux utilisateurs de prolonger une journée de travail tardive, d’éviter un retour nocturne compliqué ou de passer une nuit entre deux journées de rendez-vous.
Chaque espace Work & Sleep est conçu comme une unité autonome, combinant :
- une véritable station de travail (bureau, fauteuil ergonomique, matériel de visioconférence, lampe de travail),
- un accès Internet très haut débit grâce à une connexion FTTO,
- un appareil de luminothérapie, pour le confort et le bien-être,
- une salle d’eau privative avec douche,
- une mini-kitchenette permettant de se restaurer sur place,
- un sanitaire intégré.
On est loin de l’image froide et impersonnelle de la majorité des bureaux « classiques ». Les codes esthétiques empruntent davantage à l’hôtellerie qu’à l’immobilier tertiaire traditionnel, tout en conservant les exigences techniques d’un espace de travail professionnel.
Répondre aux nouveaux besoins des travailleurs nomades
Le pari de Work & Sleep repose sur la compréhension fine des usages des travailleurs d’aujourd’hui. La démocratisation puis la généralisation du télétravail, amplifiées par la crise sanitaire de 2020, ont fait émerger une nouvelle organisation de la vie professionnelle.
Pour de nombreux actifs, le schéma classique – vivre et travailler dans la même métropole – n’est plus la norme. Les outils numériques (visioconférence, signature électronique, travail collaboratif en ligne, serveurs en cloud) rendent possible une vie professionnelle mobile. De plus en plus de cadres et de salariés qualifiés choisissent ainsi de s’installer en région – à Lille, Nantes, Reims ou ailleurs – tout en conservant une activité partiellement ancrée à Paris ou dans les grandes métropoles.
« Désormais, on dort à Paris un jour ou deux par semaine, mais on vit ailleurs avec sa famille, pour gagner en qualité de vie, se rapprocher de la nature ou acquérir une maison individuelle. » Cette phrase résume bien le besoin auquel le Groupe WS répond : offrir des espaces temporaires, confortables, rationnels, utilisables aussi bien comme bureau que comme pied-à-terre professionnel.
Les espaces Work & Sleep permettent ainsi :
- de travailler efficacement pendant la journée, avec tous les outils numériques nécessaires,
- de se doucher après une séance de sport ou avant un rendez-vous important,
- de s’accorder une sieste ou un temps de repos entre deux visioconférences,
- de dormir sur place ponctuellement sans passer par un hôtel classique.
Cette flexibilité répond aux aspirations d’une génération pour qui la frontière entre vie personnelle et professionnelle est plus poreuse, mais qui exige en retour plus de confort et de liberté dans la manière d’occuper les espaces.
Une alternative aux espaces de coworking classiques
À première vue, le concept Work & Sleep pourrait être rapproché du coworking. Même volonté de mutualisation, même capacité à optimiser l’usage d’un mètre carré coûteux, même idée de proposer des espaces de travail flexibles à la demande. Mais la comparaison s’arrête là.
Les fondateurs du Groupe WS ont en effet pris le parti de s’éloigner du modèle d’open space bruyant et très partagé, souvent critiqué par les utilisateurs de coworking. L’un des points noirs récurrents de ces espaces concerne le manque d’intimité, le bruit ambiant, la difficulté à se concentrer ou à passer des appels confidentiels.
Les espaces Work & Sleep se distinguent par une approche radicalement différente :
- des salles indépendantes, closes et insonorisées,
- aucun open space,
- des espaces privatifs où l’on peut téléphoner, travailler, se reposer sans être dérangé.
Cette configuration répond tout particulièrement aux besoins :
- des consultants amenés à traiter des sujets confidentiels,
- des directions juridiques, financières ou RH,
- des dirigeants qui enchaînent rendez-vous et visioconférences,
- des équipes projet qui ont besoin de s’isoler pour un sprint de travail concentré.
En combinant intimité, insonorisation et capacité d’hébergement d’appoint, Work & Sleep occupe une place singulière entre le coworking, le bureau traditionnel et l’hôtellerie urbaine.
Un modèle économique aligné avec les propriétaires et investisseurs
L’originalité du Groupe WS ne tient pas seulement à la conception de ses espaces, mais également à son modèle économique. La société n’est jamais propriétaire des locaux qu’elle exploite. Elle signe des baux commerciaux de 9 ans sur des surfaces souvent sous-utilisées ou en déshérence, puis entreprend une rénovation et une restructuration complètes des lieux pour les adapter à cet usage hybride : activité de bureaux avec faculté d’hébergement accessoire.
Pour les propriétaires d’immeubles de bureaux, cette approche présente plusieurs avantages stratégiques :
- une valorisation d’actifs parfois difficiles à louer dans leur configuration initiale,
- un taux d’occupation amélioré sur la durée,
- un positionnement différenciant sur le marché,
- une mise à niveau technique et esthétique de leurs biens.
Les espaces gérés par le Groupe WS répondent à un besoin réel et croissant, ce qui sécurise le remplissage et limite le risque de vacance prolongée. En période de mutation profonde du marché tertiaire, pouvoir s’appuyer sur un opérateur spécialisé de ce type devient un atout structurant dans la stratégie patrimoniale.
Pourquoi en faire un partenaire stratégique de long terme ?
Au-delà de l’innovation produit, choisir le Groupe WS comme partenaire ne relève pas d’un simple effet de mode. Il s’agit d’un choix stratégique de long terme, pour plusieurs raisons majeures.
Premièrement, le concept Work & Sleep répond à des tendances de fond, qui dépassent largement les aléas conjoncturels : digitalisation du travail, hybridation des modes de vie, recherche de flexibilité, optimisation des surfaces, attention accrue au bien-être. Tous ces mouvements sont structurels et semblent appelés à durer.
Deuxièmement, l’entreprise a bâti une expertise rare sur un segment de marché extrêmement spécifique : l’optimisation d’espaces de bureaux sous-performants en hébergements-bureaux multifonctionnels. La capacité à repenser des plateaux existants, à intégrer des sanitaires, des kitchenettes, des douches et des systèmes escamotables dans des surfaces parfois contraintes suppose un savoir-faire technique, juridique et opérationnel pointu.
Troisièmement, le contrat-type – bail commercial de 9 ans – inscrit la relation dans la durée. Le Groupe WS s’engage sur des investissements lourds en rénovation et en aménagement, ce qui n’a de sens que dans une optique de partenariat pérenne, gagnant-gagnant avec les propriétaires.
Pour les grands comptes, les institutions ou les foncières, travailler avec un opérateur spécialisé comme le groupe ws revient à se doter d’un allié capable de transformer des mètres carrés vacants en produits attractifs, à forte valeur ajoutée, adaptés à des publics exigeants.
Une réponse concrète à la quête de bien-être au travail
La notion de bien-être au travail n’est plus un simple sujet RH ou un argument marketing. Elle s’impose désormais comme un levier central d’attractivité et de fidélisation des talents. Douches, salles de sport, espaces de sieste, événements de team building, coaching, fonctions de « happiness manager » : autant de dispositifs qui se multiplient dans les entreprises soucieuses de se différencier.
Article du figaro sur gorupe WS
Le concept Work & Sleep s’inscrit pleinement dans cette mouvance, mais avec une dimension supplémentaire : la possibilité d’offrir aux collaborateurs un espace de travail et de repos véritablement pensé pour eux, y compris en mobilité.
Permettre à un salarié :
- de faire du sport entre midi et deux et de prendre une douche sur place,
- de se reposer après un déplacement long,
- de passer une nuit sur place plutôt que de rentrer tard et épuisé,
- de trouver un cocon calme pour se concentrer avant une présentation importante,
c’est envoyer un signal fort en termes de qualité de vie au travail. Ce type d’attention contribue directement à réduire le stress, améliorer la concentration et renforcer le sentiment de considération.
Pour les directions des ressources humaines comme pour les directions générales, s’adosser à un partenaire capable de fournir ce type d’espaces, dans des lieux stratégiques et avec une grande flexibilité d’usage, devient un levier concret de politique sociale.
Un outil de transformation pour les entreprises et les territoires
Les bureaux Work & Sleep ne bénéficient pas seulement aux individus. Ils peuvent devenir un outil puissant de transformation pour les entreprises et, plus largement, pour les territoires.
Côté entreprises, ils permettent par exemple :
- de réduire le nombre de mètres carrés de bureaux traditionnels,
- de déployer plus facilement des politiques de télétravail ou de travail hybride,
- d’offrir des solutions de repli aux équipes en déplacement,
- de rationaliser le budget immobilier tout en améliorant l’expérience collaborateur.
Côté territoires, ces espaces peuvent participer à la reconversion d’immeubles de bureau vieillissants, à la redynamisation de quartiers en perte d’attractivité, ou encore à l’accueil facilité de talents de passage (consultants, chercheurs, artistes, entrepreneurs, etc.).
Là où certains ne voient qu’un stock de mètres carrés vacants, le Groupe WS identifie des opportunités de reconversion intelligentes, harmonisant intérêts économiques, usages contemporains et nouvelles attentes sociétales.
Vers une nouvelle norme du bureau multifonction
Le bureau n’est plus seulement un lieu où l’on s’assoit devant un ordinateur. Il devient un outil au service d’une organisation plus fluide, éclatée, hybride. Le modèle Work & Sleep, en permettant de travailler, de se reposer et de dormir ponctuellement sur place, préfigure ce que pourrait être la nouvelle norme : des espaces polyvalents, activables à la demande, parfaitement intégrés aux modes de vie actuels.
En misant tôt sur cette vision, le Groupe WS a pris de l’avance : maîtrise de la conception des espaces, expérience d’exploitation, connaissance fine des besoins des utilisateurs finaux, capacité à dialoguer avec les propriétaires et les investisseurs. Autant d’arguments qui plaident pour une relation inscrite dans la durée.
Dans un marché où de nombreux modèles sont encore expérimentaux, le concept Work & Sleep s’est bâti sur un socle clair : accompagner les grandes mutations du travail, plutôt que de chercher à les freiner. Faire du bureau un lieu où l’on peut travailler efficacement, prendre soin de soi, et s’adapter à des rythmes de vie plus mobiles. Pour les décideurs qui cherchent un partenaire stratégique à la fois innovant, solide et ancré dans la réalité des usages, le Groupe WS apparaît comme un candidat naturel, pensé pour durer.
