Pourquoi viser les villes européennes de taille moyenne pour investir en 2024
C’est une réalité que de nombreux investisseurs commencent enfin à accepter : les grandes métropoles européennes, aussi séduisantes soient-elles, voient leur rentabilité immobilière chuter lentement mais sûrement. Prix d’achat élevés, pressions fiscales, régulations de plus en plus strictes concernant la location de courte durée (coucou, Airbnb)… Le rêve immobilier dans les capitales s’essouffle. Et si la solution se cachait ailleurs ?
En 2024, les villes européennes de taille moyenne gagnent en attractivité. Moins saturées, plus abordables mais en plein développement, elles offrent un excellent rendu investissement/risque. L’urbanisation modérée, associée à des politiques locales incitatives, attire de plus en plus d’habitants, de travailleurs nomades et d’étudiants. Résultat : une demande locative stable, souvent en croissance.
L’atout principal ? Un rendement brut souvent supérieur à 6 %, avec un potentiel de valorisation intéressante à moyen/long terme. Voici une sélection des villes qui, selon moi, combinent accessibilité, rentabilité et potentiel de développement immobilier en 2024.
Braga, Portugal : la petite sœur de Porto en pleine ébullition
Vous connaissez Lisbonne et Porto. Mais avez-vous déjà entendu parler de Braga ? Moins touristique mais de plus en plus dynamique, cette ville du nord du Portugal a été élue la meilleure ville européenne pour vivre en 2023 par le site European Best Destinations… et ce n’est pas un hasard.
Avec un prix moyen au mètre carré aux alentours de 1 500 à 2 000 euros (loin des 5 000 € de Lisbonne), Braga attire investisseurs et familles pour la qualité de vie qu’elle propose. Elle profite non seulement d’une excellente connectivité avec Porto (45 minutes en train), mais aussi d’un important bassin universitaire. Résultat : une demande locative forte, notamment pour des petites surfaces.
La fiscalité portugaise continue aussi d’être favorable, même si le statut de résident non habituel (RNH) a évolué. Il reste néanmoins intéressant d’investir ici, surtout si l’on vise la location meublée longue durée ou étudiante.
Wrocław, Pologne : une ville qui monte, littéralement
Wrocław est souvent appelée la « Venise polonaise » grâce à ses douzaines de ponts et d’îles sur la rivière Oder. Mais c’est surtout un aimant à talents et à start-up technologiques. Le secteur IT se développe fortement, attirant jeunes actifs, expatriés et étudiants dans cette ville de 640 000 habitants.
Selon le portail immobilier polonais Otodom, le rendement brut moyen à Wrocław en 2023 oscillait entre 6 et 7 %, bien au-dessus de la moyenne des grandes villes d’Europe de l’Ouest. Les prix d’entrée restent très compétitifs, avec des appartements situés entre 1 800 et 2 500 €/m² en centre-ville.
Investir ici, c’est parier sur une ville qui allie dynamisme économique, coût de la vie abordable et développement rapide. L’adhésion de plus en plus forte de la Pologne à des standards européens fait de ce pays un terrain d’avenir pour l’investissement locatif.
Debrecen, Hongrie : le Silicon Valley hongrois en gestation
Si vous cherchez une ville où l’avenir semble déjà planifié, Debrecen coche toutes les cases. Deuxième ville de Hongrie après Budapest, elle attire des investissements industriels massifs portés par l’installation de géants comme BMW, Samsung SDI ou encore des entreprises pharmaceutiques.
Avec un fort appui gouvernemental, cette ville universitaire connaît un boom d’infrastructures et de logements. Le tout, avec un prix moyen de l’immobilier avoisinant les 1 200 €/m². C’est une opportunité rare en Europe de l’Est, surtout pour ceux qui commencent avec un capital modeste.
Atout non négligeable du pays : une flat tax de 15 % sur les revenus locatifs pour les personnes physiques, et un impôt société de seulement 9 % si vous investissez via une structure juridique. De quoi mettre en place une stratégie d’optimisation fiscale redoutablement efficace.
Valence, Espagne : lifestyle méditerranéen et rendement équilibré
Souvent éclipsée par Barcelone ou Madrid, Valence offre à la fois un cadre de vie enviable et une rentabilité immobilière au-dessus de la moyenne. Avec un prix moyen de 2 200 € par mètre carré, la ville reste relativement abordable, même dans des quartiers prisés comme Ruzafa ou El Carmen.
La demande locative est portée par un afflux constant d’étudiants, de retraités, mais aussi de digital nomads, notamment depuis que la ville a multiplié les initiatives pour attirer les travailleurs étrangers.
Attention cependant : la région de Valence a mis en place en 2023 une régulation plus stricte concernant la location de courte durée. Il est donc conseillé de miser sur la location meublée à long terme ou sur la colocation pour optimiser son rendement.
Cluj-Napoca, Roumanie : la Silicon Valley de l’Est
Aussi surprenant que cela puisse paraître, Cluj-Napoca est LA ville tech de Roumanie. En l’espace d’une décennie, elle est passée du statut de ville universitaire discrète à celui de pôle numérique de premier plan en Europe de l’Est.
Les prix au mètre carré sont encore raisonnables (entre 1 600 et 2 200 €/m²), tandis que le marché locatif est soutenu par une forte demande d’étudiants, de jeunes diplômés et d’expatriés travaillant dans la tech. Cela permet de viser des rendements bruts de 6 à 8 % selon l’emplacement et le type de bien.
Côté fiscalité, la Roumanie reste très compétitive avec un impôt forfaitaire de 10 % sur les revenus, ce qui en fait un choix pertinent pour une stratégie de diversification européenne.
Quelles stratégies adopter pour tirer le meilleur de ces marchés ?
Choisir une ville intermédiaire, c’est bien. Mais encore faut-il y déployer la bonne stratégie :
- Focalisez-vous sur les zones à forte demande locative : universités, centres technologiques, proximité de la gare ou du centre historique sont des atouts incontournables.
- Pensez international : l’anglais est de plus en plus parlé dans les villes secondaires. Louer à des expatriés, des étudiants Erasmus ou des freelances internationaux peut offrir un excellent rendement avec peu de turnover.
- Exploitez les niches : la colocation, les résidences étudiantes ou les meublés haut de gamme sont souvent plus rentables que la location classique.
- Renseignez-vous sur la fiscalité locale : les conventions fiscales bilatérales et les dispositifs comme ceux prévus par la Directive européenne 2011/16/UE sur l’échange de renseignements fiscaux doivent être étudiés pour éviter la double imposition.
Le mot de la fin
En 2024, l’immobilier en Europe n’est plus réservé aux grandes capitales. Les villes de taille moyenne apparaissent comme des terrains de chasse idéaux pour les investisseurs agiles, curieux… et bien informés. Plus abordables, souvent plus dynamiques qu’on ne le pense et mieux adaptées aux besoins actuels en matière de logement, elles incarnent l’avenir de l’investissement immobilier sûr et rentable.
Mon conseil ? Ne vous fiez pas aux cartes postales. Prenez le temps d’examiner les tendances démographiques, économiques, universitaires et technologiques. Ce sont elles qui vous guideront vers les meilleures opportunités. Et si vous hésitez à franchir le pas seul, faites-vous accompagner. L’Europe regorge de pépites que trop d’investisseurs snobent encore.